2019房企多元化之路盤點：前景光明，成效待考
中房網訊 随着房地産行業進入“白銀時代”，行業增速開始放緩，房企盈利空間再被壓縮。為謀求新的利潤增長點，多元化業務布局已成房企不可逆轉的趨勢。
自2013年起，衆多房企就開始多元化布局，“去地産化”口号不時響起。最近幾年多元化已經俨然成為一股行業“潮流”，去年還曾被認為是房地産行業多元化轉型的關鍵之年。行至2019，房企多元化之路如何？
包羅萬象的多元化
據中房網（微信公衆号zhongfangwang）不完全統計，2019中國房地産開發企業500強榜單中排名在前30位的房地産企業都在進行多元化布局。另據克而瑞《2019房地産多元投資全景報告》統計，2018年TOP100房企97%布局了多元化業務。
在目前的頭部房企中，以純地産開發定位的企業已經越來越少。長租公寓、文旅融合、教育、現代農業、機器人、大健康、新能源汽車……一時間，房企多元化布局呈現出“撸起袖子加油幹”的美好前景。
在此之下，多元化賽道越發擁擠，而龍頭房企在這場較量中，已邁出搶先的步伐。
2019年，碧桂園董事局主席楊國強将集團重新定位為“全世界創造美好生活的高科技綜合性企業”，并明确地産、機器人、農業三個發展重點。
恒大将新賽道鎖定在文旅、健康、新能源汽車領域。在備受關注的新能源汽車闆塊，恒大已針對新能源汽車完成全方位布局。從收購NEVS51%股權，到入股動力電池企業卡耐新能源，再到收購泰特機電有限公司70%股份，恒大幾乎布局新能源汽車全部産業鍊條。
而地産界“好學生”萬科，于2014年正式開啟轉型之路，發力物業服務、長租公寓、商業開發、物流倉儲及産業園項目等。“對于房地産行業的龍頭企業來說，如果能抓住轉型的機會，新天地将比原來更加廣闊。”萬科曾說。
事實上，多元化發展的方向對于房企來說，憑借自身積累的資源與優勢，進軍地産上下遊産業是第一選擇。房企也意識到了這一點，盡管在多元化進程的嘗試中包羅萬象，但多數房企選擇的仍是商業地産、産業地産、文旅地産、養老地産等“地産+”的方向的多元化業務。
以文旅地産為例，越來越多的房企将此作為開啟利潤增長點的新窗口，搶灘布局。據公開數據顯示，在百強房企中，已有50多家布局文旅地産，有近十家成立了專門的文旅公司（或集團），其中不乏恒大、碧桂園、融創、保利等地産巨頭。
中國房地産業協會商業文化旅遊地産委員會秘書長蔡雲表示，宏觀市場的發展催生了房地産市場多元化突圍的局面。在百強房地産企業中，已有九成涉足文化地産、旅遊地産、商業地産、産業地産、健康産業等多元化業務，試圖轉型突圍。在蔡雲看來，房地産企業通常具有強大的資金基礎及經驗積累，占據産業層面的制高點，可以通過這些積累去做其他産業的投資。同時，房企還有廣泛的C端客戶源，使新增長點具有核心競争力。蔡雲認為，規模性開發時代造就了房企的城市運營能力，而文旅地産則是開發商成為城市運營商、實現可持續發展的必由之路。
另外值得注意的是，在房地産下遊，物業管理已經成為房企業務分拆、多元化布局的重要突破點。
由于物業企業受政策波動影響很小，收入來源相對穩定，其潛在價值正在逐漸被認知。從2014年到2017年，每年幾乎隻有1-2家物業公司上市。而2018年節奏突然加快，物業企業紮堆赴港IPO已成為熱潮。據悉，2018年下半年至今，已有近20家物業公司在港股成功上市，不少物業服務企業的業績可圈可點，淨利潤大都持續增長。
當然除了地産上下遊之外，更加廣闊的、專業性強的“非地産”領域，也得到了房企，尤其是龍頭房企的偏愛，包括文娛、零售業、大健康、農業、環保、科技、體育等。特别是互聯網、新能源汽車、現代農業等風口領域，成為了大型房企多元化考慮的熱門行業。
房企多元化的背後：緊跟政策紅利
随着我國城鎮化建設不斷加速，在行業銷量見頂和“房住不炒”政策基調下，僅靠土地、人口、城市紅利實現擴張的時光一去不返。根據樂居财經此前一項統計，2019年前三季度，A股上市房企平均淨資産收益率為5.36%，較去年同期5.53%下滑約0.17個百分點，這也讓一些房地産企業越來越“焦慮”。
對于頭部房企而言，在年銷售額達到上千億的規模後，如何繼續保持高速增長，是不得不面對的問題。因此，除了地産開發主業之外，嘗試做一些其他産業的創新。另一方面，當行業總體規模接近“天花闆”時，一些進取型的房企至少要在未來行業規模有所下滑前，找到一個合适的“容身之所”。
從部分房地産企業的實際行動來看，所謂的多元化也是緊跟政策紅利。
以房企“産業+地産”布局為例，随着近些年“雙創”、“十三五”、大灣區規劃綱要等一系列政策出台，産業地産作為發展實體經濟的重要載體得到國家和地方的支持與市場資本的追逐。一些房地産企業、制造業企業、金融資本企業、電商等紛紛涉足産業地産領域。
房企以此布局，能夠更容易的拿到土地。目前土地出讓中純住宅用地已經很少，大部分都是綜合用地，房企要想繼續做開發，多元化策略實際上是“曲線救國”，通過利用政策紅利，不但能夠降低跨界風險，而且也有助于其在未來産業地産格局中占得一席之位。
反觀，對于中小房企而言，當前面臨的主要還是生存壓力。在規模、資金、團隊等有限的情況下，跟風多元化布局，未必是明智之舉。
利潤效果仍需觀察
事實上，盡管房企的多元化布局已成發展趨勢，但這條路并非一帆風順，帶來的利潤效果也不能立竿見影。
從目前已公布三季報的房企情況來看，絕大數房企的業績仍來源于房地産主業。除極少數企業外，無論在業績占比還是利潤貢獻上，非房地産業務都鮮有挑大梁者。而早年那批轉型試水者，仍在盈利邊緣掙紮。
總體來看，隻有物業管理領域給房企帶來的業績貢獻在不斷增加。像長租公寓、特色小鎮、共享辦公等“風口業務”的布局，目前仍處在摸索階段。而部分房企進軍的一些全新領域，如新能源、教育、醫療等，更是未知之數。盡管多元化的邏輯雖然清晰，但真正操作起來卻非易事。
正如恒大董事局主席許家印在談及公司涉足的新能源汽車時所言，“我們造車要技術沒技術，要團隊沒團隊，是一窮二白一無所有。”而萬科董事局主席郁亮也大呼“多元化之路十年都不夠”。
由此可見，賽道轉換之路，遠比地産開發的主營業務更為艱難。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，從開發商到運營商的角色轉變，是很多房企轉型過程中的必經階段。這要求企業有戰略規劃、人才儲備、資金投入、項目累積等，并非一蹴而就。
相關業内人士也表示，多元化戰略的成功與否，不僅與新領域所處的發展階段、市場前景有關，又和房企的戰略布局、運營能力等密不可分。但從時間周期上看，這些業務并未真正迎來“收獲期”。
從長遠來看，增量和存量房地産市場的紅利正逐漸減退，多元化布局是房企必須要面對的抉擇。對于較早布局的多元化業務，其效果将在未來數年得到檢驗。近幾年布局的多元化領域，則需要更長時間來考量。
雖然前路艱難，但不積跬步無以至千裡。在世界科技革命和産業革命關鍵期，在中國經濟轉型升級的重要窗口期，每個企業都要面臨鳳凰涅槃式的考驗。中國房企在創造大量财富後，同樣正努力實現财富正循環，通過多元化業務探索，讓資金重回社會。無論成功與否，房企們的勇氣和決心都值得肯定。
來源：第一财經、北京晚報、長江商報、證券日報，中房網綜合整理